橙柿互动记者岳雁陆丹
近日，浙江省住房和城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会、浙江省自然资源厅发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），提出，通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。
《指导意见》指出，浙江省城镇老旧小区改造自主更新试点的对象为《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划。
在综合考虑各地群众意愿、工作基础等因素的基础上，确定一批城镇老旧小区改造自主更新试点项目，由县（市、区）政府申报，经设区市政府审核把关，省建设厅组织复核后，经省政府同意并公布试点名单。
试点所在地县（市、区）政府应制定城镇老旧小区改造自主更新试点相关政策和条件，也可由设区市政府统筹制定相关政策和条件，鼓励各地结合地方实际开展多种形式和不同规模的自主更新项目。
今天上午，浙江省住房和城乡建设厅召开浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作新闻通气会。
会议中，浙江省住房和城乡建设厅党组成员、副厅长姚昭晖表示，当前，我省常住人口城镇化率已达74.2%，高出全国平均水平8.04个百分点，城镇化进程进入中后期，城市建设发展已逐步进入存量时代。据统计，目前我省2000年以前（含）的房屋数有72.12万幢，面积52255.13万平方米。其中1990年以前（含）的城镇房屋有20.85万幢，面积9006.86万平方米。
自主更新改造是个新事物，由于地区差异性、群众接受度、政策成熟度等因素，推进这项工作既要积极有为，又要稳妥有序。下一步，有关部门将迅速推动试点扩面。在试点推进过程中，将加强上下多方联动，及时研究解决遇到的难点问题，总结推广好的经验做法，力争加快形成一批多种类型的自主更新模式案例，做好政策集成和总结工作，逐步完善城镇老旧小区自主更新的政策和标准体系。同时，鼓励地方创新制定政策和技术文件。
那么，城镇老旧小区改造自主更新该如何组织实施呢？
1、提出项目申请：
业主自主更新意愿集中的住宅小区，可以根据《民法典》有关规定，成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体（以下简称自主更新实施主体）。
自主更新实施主体应就自主更新内容及方式广泛征求业主意见，持有关书面材料向所在街道（乡镇）提交申请。经县（市、区）政府审核通过后，纳入当地城镇老旧小区改造自主更新计划。
2、制定更新方案：
纳入城镇老旧小区改造自主更新计划后，自主更新实施主体委托具有相应资质的单位编制更新方案，更新方案应当包含组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，并符合政府规定的自主更新试点相关政策和条件。更新方案应当充分征求业主意见后，按照《民法典》有关规定，由业主共同做出决定。
3、组织审查审批：
自主更新实施主体应持更新方案业主决议等相关材料向县（市、区）政府提交审查申请。县（市区）政府按照因地制宜、“一事一议”的原则，明确试点项目审查审批流程。
县（市、区）政府可授权建设主管部门牵头组织发展改革、财政、自然资源、园林绿化、公安交警等有关部门和属地街道（乡镇）进行联合审查，并出具联合审查意见。各相关部门需要办理许可审批的，可根据联合审查意见使用浙江省投资在线审批监管平台3.0受理、办理相关许可审批手续。各地应积极探索，结合自主更新要求优化流程，简化审批路径。
4、开展施工建设：
项目建设代理人持联合审查意见和图审合格的施工图纸（通过共享施工图联审系统图纸）等材料向县（市、区）建设主管部门提出施工许可申请。由县（市、区）建设主管部门核发建筑工程施工许可证，并纳入工程质量安全监督程序。
5、组织联合验收：
施工建设完成后，项目建设代理人按相关规定组织勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方主体验收。县（市、区）政府可授权建设部门组织发展改革、财政、自然资源、园林绿化、人防、公安交警等相关部门和属地街道（乡镇）开展联合验收。自主更新实施主体应加强施工过程监督并参与联合验收。联合验收通过并完成竣工验收备案后，业主可向不动产登记部门办理不动产登记。
《指导意见》中还明确，城镇老旧小区改造自主更新项目因改善居住条件需要，根据所在地政府规定的自主更新政策与条件，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施，涉及相应详细规划调整的应依法调整。
那么建设资金又从哪里来呢？
居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。按各地自主更新政策增加的住宅面积（不包括原有住宅按套扩面面积）、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本。
因开展住宅小区自主更新，业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金。城镇老旧小区改造自主更新项目可免收（征）城市基础设施配套费、不动产登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收费，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。
据拱墅区住建部门透露，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。
浙工新村原本有54种户型，新建的房子设计出七种标准“户型”供居民结合家庭经济状况进行选择，“功能重构”后更宜居。并且着力提升配套场景，融入未来社区“三化九场景”建设理念，新建7幢小高层并新增社区用房等配套设施近1500㎡和地下车位468个。新建后的小区无论从整体环境、居住条件还是配套设施等方面均较改造前有较大提升。
根据重建方案，浙工新村地下车位每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资。这么算下来，居民总出资额约5亿元。
以浙工新村一套原产权面积为74平方米的房子为例，须承担约10万元建设费；扩面20平方米，费用约69万元；如果买下一个车位，费用约22万元。这么算下来，业主要投入100余万元。
甚至，老旧小区中，矛盾点最集中的光照不足、停车位不足等问题，《指导意见》中也提出了相应的措施。
在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，在更新改造中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。
浙工小区重建推进过程中，针对特殊困难群体，根据不同情况进行精准施策，解决后顾之忧。
一是协助解决过渡困难，对因经济原因无法支付相关费用、存在房屋抵押情况、过渡房源不同需求等，分别采取联动银行、房屋中介等提供金融救济政策、更新后调整标的物与银行重新签订抵押合同、提供附近租赁房源等举措解决。
二是上门化解疑虑矛盾，对存在政策疑虑、遗留问题、家庭纠纷等重点户，联动专业法律服务机构、基层调解团队等单位开展上门服务。
三是结对帮扶老年群体，针对85岁以上老人、独居孤寡老人及身患重病等特殊群体，制定个性化安置方案，安排小区专员结对提供帮助。
截至目前，浙工新村重建项目已完成地下室围护工程，地下室结构完成40%，预计2025年底前竣工。
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对于老旧小区自主更新一事，易居研究院研究总监严跃进觉得，市场反应是积极且敏感的，其中大部分业主总体是支持此类模式的，而且业主是有积极性，这说明原地拆除重建的总体精神被大家深入理解，这是改善居住条件、减少异地安置带来的失落感等非常重要的渠道。
原拆原建这类老旧小区更新模式，和传统的拆迁异地安置、老旧小区改造等是有差异的。
从务实推进此类模式的角度看，还是有难点的。
“整个小区的原拆原建，最大的难点在于资金。拆迁异地安置本质上是房企或政府先行投入，通过土地出让金收入回笼资金；老旧小区的改造则是民生工程，政府会有一些投入。而自主更新下的原拆原建，是业主自筹自建，那么能否筹集到足够的资金要打问号。另一难点是，容积率和楼层是否有调整的空间，如果严格按照原容积率，那么改造大概率难以推进。”
虽然杭州有过成功的案例，但据悉此类项目推进了10年，这说明中间的“扯皮多”“细节多”“资金要求多”“家家户户诉求多”等现实问题会持续困扰此类模式。
浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林认为，浙工新村探索的这种自主更新模式，核心是以居民为主导，由居民提出更新申请，更新方案由居民协商提出，资金也主要由居民承担，显然具有可持续性，值得探索和推广。
不过也正是因为危旧小区自主更新是一个新生事物，居民支持率多少才算通过，目前并无法律明文规定。徐林认为，100%的支持率几乎不可能实现，他觉得门槛不能设置得太高，设在95%较为合适。这也需要有关部门出台相关规定进一步明确，为今后大规模自主更新提供法理依据。
责任编辑：岳雁
审核：魏奋邵宇峰
