最近五大新城的热度可以说是居高不下，即使不少人对这些地方还是存在担忧，但随着政策一波又一波接踵而至，让人不免动了心思。
不得不说，如果开发商的营销广告能做到这种程度，营销总每天都能在家睡好觉了。
管它有没有发展，概念先打响再说，省的你们这群人天天心里就只认一江一河CAZ！
而这个时代下普通人和理性人的区别在于：
前者随着时代的大流随遇而安漂哪算哪；后者在大流之中先思考一下为什么，然后再改变自己在洪流之中的一个细小站姿。
五大新城无疑便是一股大流，那么理性人不禁会问：
为什么要发展五大新城？
如果真的要置业五大新城，是否还有优先等级之分？
为什么要发展五大新城？
01
无论是2035还是十四五，五大新城作为高频词汇出现在各大政府文件中。
那么问题是，为什么政府要花这么大的力气发展五大新城？为什么是五大？
首先来回顾一下今年关于五大新城到目前出台的两大政策：
1月30日，上海十四五规划公布未来5年要将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城打造成独立的综合性节点城市；
3月2日发布《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知。
意见里提出，五大新城居转户的时间将从7年转为5年。
相当于新增了五个落户低配版的临港自贸区！
发展五大新城的原因很简单：
上海的经济发展需要新的动力引擎拉动，一次五个也许只少不多；市区发展近饱和，人口密度大，城市容量已经超负荷。
早年靠着外滩、陆家嘴、虹桥经济开发区等引擎让上海坐上世界第六大城市群中心城市的宝座。
但是上海包括中国肯定是想越来越好的，现在排名第六，冲冲前五行不行？
但是随着中国人口红利以及技术红利的逐步退却，上海想要有更大的发展就必须创造出新的增量，而不是光靠城区的产业结构优化。
增量从哪里来？
一定是在与原有的城市中心形成差异化竞争并且有一定发展基础的不饱和区域。
按照数学的集合思维来看，这个补集就是位于市区之外，经过一定发展的郊区新城。
再看城市人口容量，不禁沉默三秒
除去两个交通极为不便的崇明和金山，低于全市平均值的区域全勾选上；
浦东新区因为南北分布太不均匀，南面妥妥的也是低于全市，安排。
所以，凑一凑就五大了。
在之前的文章里我们有提过，发展五大新城的目的，直白地说就是引流一部分人到合适他们的地方去。
持币4-600万的购房者，不能老盯着市区那些巴掌大的老公房吧。
其实这种发展新城从而获得新的发展空间，稀释城市中心人口密度的做法在国际中已经早有案例。
日本东京从1960年代末东京为了缓解以银座为核心的中心商务区的压力，提出多中心的城市构建蓝图。直至今天，东京已经发展成为了以银座日本桥为传统核心，新宿、涩谷、品川等副中心围绕的格局。
在这些副中心里，有限的土地资源得到更集中有效的利用，城市的发展也变得更有活力。
而这些副中心的雏形可以认为是我们今天的五大新城。
可以看到：发展新城或是副中心其实就是谋求一个超级城市的新生，是城市发展的一个趋势。
至于结果，成功了于新城或市区都好；失败，内卷加速，社会进入低欲望时代。
五大新城，哪个更有前景？
02
按照市场规律来说，五大新城将扮演与传统市区形成差异化竞争的角色。
按照目前新城们基础来说，这种发展应该是依托于对商务要求不高，不需要高频与市区沟通，能够在区域自我生长的企业为主。
当然，郊区低廉的租金还会对一些中小企业形成吸引，增加地方经济活力。
按照这个逻辑来看，五大新城目前哪里更有潜力一些？
好不好先看产业分布。
我们可以通过下图对五大新城的产业分布有一个直观的了解：
从上海以往的发展史来看，每一个CBD的产生都离不开所处时代里某个行业的集中飞速发展。
就像金融于陆家嘴，IT于张江。
如果下一轮的技术革新将在5G、人工智能、新能源、生物医药爆发，那承载它们的版块无疑会获得飞速的生长。
而嘉定、南汇无疑是五大新城中相关产业最集中、站在时代风口的两大新城。
但是试想一下，假设企业都已经按部就班去了他们该去的地方（某个新城），它要与外界沟通的话依托什么呢？
——区域交通网络。
员工要出去进行学习与商业会谈，原材料要输送到仓库，生产的产品需要销售到外界
所以五大新城未来的交通网络发达程度也会影响它的建设速度。
盘点嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇这五个新城的交通网络来说，最发达的布局是嘉定，而最需要改善的是奉贤与南汇。
但是由于南汇新城在地理位置上离市中心的距离最远，因此很大程度上它与外界的对话频次会更少，更像自己玩自己的了。
五大新城目前谁的实力最强？
03各个新城能够发展但何种程度，还是要从现有的基础出发。
在研读3月2号文件时大家可以看到一个词：新城战略预留区。
开发最需要的物质基础就是土地，特别是性质已经明确的已经一级开发好的地块。
那是不是每个新城都有呢？答案并非如此。
目前文件明确的战略预留地只有：
嘉定新城的马东地区、松江工业区、青浦工业区。
再看目前各个新城的产业基础，可以说只有嘉定新城的底子更厚些，而青浦、南汇、奉贤还处于蹒跚学步阶段。
1984上海大众落户安亭，93年嘉定北工业园区成立，嘉定的产业发展已经走过了三十多年的时间。
嘉定的机遇抓得很好，而且在传统汽车行业开始走下坡路的时候，积极向新能源与智能驾驶方向转型。
嘉定汽车城不是要结束，而是在当下有了新的开始。
最重要的是，嘉定目前的产业分布与上海传统市区一直都是走的差异化路线，这也是为什么它发展得相对不错的根本原因。
而在这三十多年里，青浦在忙于拆迁，发展非常分散：
徐泾基本可以认为是大虹桥的一个延伸区，居住功能为主；
到了重固，近年来发展了不少物流产业园区。最需要交通配套的行业却选了一个交通最不便利的区域，甚至有点讽刺。
而最西面刚刚引入的华为基地，目前以及之后的一段时间都将处于建设阶段。
成为区域经济的依靠，嘉定汽车城花了37年；这个时间对华为来说也许会短一些，但是还要10年，还是20年呢？
而且处于是哪个城市交界处的它，辐射范围是以其为圆心的长三角城市，并不仅仅是新城。
到了真正的青浦新城，这些年的站点建设也太过分散：
发展了青浦新城、发展漕盈路、发展淀山湖大道，但是没有集中建设好哪一站。
即使万达茂开业了，也仅仅只给淀山湖大道站带来方圆1公里的繁华。
南汇奉贤基本处于封闭的姿态，与城市中心交流很少。
即使获得了不少临港自贸区的红利，目前能看到的也是众多占地面较大的组装厂，大环境下仍然缺少研发氛围。
展望临港未来产业的发展，可以发现很大程度是与北面的张江重合的。
一个浦东出现两个功能类似的区域到最后的结果很可能就是此消彼长，但是就目前看来，无论是金色中环带还是张江南扩，张江的职能都很难被削弱。
那相对来说，南汇新城或是临港的发展速度是不是会被抑制呢？
松江获得政府不少例如9号线、大学城的资源倾斜，但是发展后期没有及时进行结构调整，导致整个区域产城融合不够紧密。
新城土地开发殆尽，只有南部还有待开发土地；但好在东部因为与闵行西一体化发展高端装备制造业。
因此松江新城虽比不上嘉定这样优势较明显，但是也有一定的产业与经济基础。
所以就各方面综合指标来看，个人最看好的还是嘉定新城，发展相对比较容易的也是嘉定新城；
定位最高的是南汇新城，但是需要周期最久充满不确定性。
发展动力略显不足的在奉贤，它的发展基本与国货美妆品牌的命运连成一体。
面对规划如此宏大的五大新城实在是怎么说都不算多，后期专门的篇幅分别介绍，今天就到此为止。
以上为正文
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