人口少，GDP低，房价在上一次楼市大萧条之后，仍未缓过来，现在的房价水平甚至还比不过余慈的地价，房子更是基本要卖至现房。
这就是市场普遍对于象山的认知，但是今天象山的万达旁土拍，所释放出强烈的信号，象山的楼市并非如此。
该地块一共有15家围猎参拍，地块开拍4分便拍至封顶价，一举成为象山新地王！
最终经过86轮，华厦（宝象国际）以6895元/㎡+6800㎡投报面积，溢价率49.9%，总价4.66亿元，斩获该地块！住宅实际地价约8600元/㎡，打破了荣安在2018年创造的6747元/㎡的地价记录。
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象山万达旁土拍详情
（地产新观察制图）
丹南路南侧、白鹤路两侧地块，位于丹南路南侧、规划一路北侧、白鹤路两侧区域。出让面积45034平方米，容积率1.5，总建面6.8万平，规划为城镇住宅及配套设施用地，起始总价为3.11亿元，起始价约4600元/㎡，住宅限高40米。
出让要求：
1、出让设定上限价格，上限价格为46574万元（6895元/㎡）。达到最高报价，转入投报无偿移交配建保障性住房面积。
2、配建社区综合服务中心一处，建筑面积不小于1500㎡，需设置对外独立出入口，建成后无偿提供给政府。
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周边配套分析
（地产新观察制图）
交通上，地块不远处便是客运中心及公交西站，出行较为便利。
商业上，直线距离万达广场仅300米左右，不远处还有象山中心菜市场，可满足生活基本需求。
教育上，2公里内拥有象山县实验小学、丹城实验初级中学和滨海学校等多所学校。
医疗上，3公里内拥有象山县第一人民医院、第三人民医院等。
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周边市场分析
（地产新观察制图）
地块周边在售项目较多，其中浩创丹樾府以及华厦金翰学府都在4月份领证开盘，目前整体去化率已达76%，整体表现良好。
（地产新观察制图）
万晟华府和碧桂园港城印象当前仅剩尾盘在售。
二手房上，万华康庭二手挂牌报价11500-14000元/㎡；保集瑞府二手挂牌报价在13000-16000元/㎡左右。
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象山整体市场分析
先来看地价水平：
2017年至今，象山县共计成交77宗涉宅用地，共计成交总建面约480万平，平均地价约2600元/㎡左右，其中去年象山平均地价为3503元/㎡，虽然同比上升38%，但依旧比不过余姚马渚和奉化溪口等远离主城的地价。
象山的地价低到难以想象，但其实地价一直在涨，楼市上行信号也一直存在，只是没有出现今天这样的爆点。
2020年3月11日，华厦以3800元/㎡的底价拿下南部新城地块，也就是在售的华厦金翰学府。
2020年6月17日，浩创以4519元/㎡的楼面价，溢价率7.6%拿下南部新城地块，也就是在售的浩创丹樾府。
2020年12月8日，华鸿以5306元/㎡和恒文投资以6318元/㎡的楼面价分获象山老城地块。
（地产新观察制图）
房价、成交量：
（地产新观察制图）
1、房价缓慢的上升，经历2011-2014年楼市大萧条之后，象山是10个区县（市）中回暖速度最慢的。
2、象山目前房价水平，还比不过慈溪、余姚和奉化的最高地价。
3、象山是唯一一个与宁波主城区隔海相望，不是陆地相连的区县，仍有大量购买力，投资外溢到宁波主城。
但这一切在今年已大大改观。
随着宁波调控的升级，限购圈扩大了3.5倍，房价已高位运转的情况下，象山已经呈现出回流的迹象。
这一点在北仑市场最为明显，当前北仑主城逢开必罄，而象山最近的销售速度也在加快，4、5月份成交量均突破了千套，同比大涨145%，4月份新开的3个项目（石浦镇除外），整体备案率已达75%。
房价水平低位运行，成交量强势反弹，成为近阶段象山楼市的主基调
存量：
今年象山存量下降非常明显，从年初的85万平一直下降至现在的53万平，存量下降38%，去化周期约7.5个月，这个降幅是非常恐怖的，也说明如今象山的购买力已经在逐步爆发。
基本面：
北仑市场的强劲复苏，是得益于全宁波最高的人均GDP，而象山人均GDP仅为10.6万元，其实是超过余姚和宁海的，象山厚积薄发的潜力仍然是不可低估的。
北仑楼市必须要支撑的是地价上2万，房价上3万，二手房破4万，但就象山现在的水平来看，对比来看是被低估的。
最主要的是象山的区位、规划定位已经全面铺开。
（地产新观察制图）
根据《象山县域总体规划（2018-2035年）》草案，象山战略定位为宁波现代化滨海城区，承担滨海休闲半岛、海洋经济高地、智慧科创湾区、影视文创基地的城市职能。
以“融入宁波、环港组团、极化中心、全域美丽”为四大空间发展策略。形成“一主一副四组团；两带两湾多岛群”的陆域和海域全域统筹的空间布局结构，构建象山新的县域发展格局。
象山七普人口数量为56.8万人，较六普数据增量仅为6.44万人，规划在2035年，象山常住人口将达到90万人，中心城区常住人口在43.2万人左右，就目前来看，要完成这个目标，还是任重而道远。
融城大交通网络格局：即将从规划走向落地开工。
近年来，象山也是拥有多个利好消息，甬台温高铁基本确定在象山设立站点，象山城际铁路也已纳入国家发改委编制的相关上位规划。
极具特色的滨海休闲半岛资源，已筑巢引凤：宁波国际商业航天发射中心项目、亚运会分会场。
象山已经奋起直追，赢得下一个5年！
